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Comment estimer le coût des travaux avant un achat immobilier ?

Comment estimer le coût des travaux avant un achat immobilier ?

Avant de signer une promesse de vente, lorsque l’on a un véritable coup de cœur pour un bien immobilier ancien, il est crucial de faire estimer les travaux permettant de le rénover. Le coût d’une rénovation peut en effet entraîner une nette augmentation du prix du bien, ce qui impacte le crédit immo indispensable pour financer cette acquisition (pour le financement et les offres de crédits, voir sur Le Financeur). Il faut donc s’assurer que la dépense en vaut la peine et que l’on sera capable de supporter l’endettement qu’elle implique. Pour obtenir un chiffrage précis, il faut donc soumettre son projet à un professionnel du bâtiment. Voici les points à vérifier avant d’acheter dans l’ancien.

Rafraîchissement ou rénovation : le prix au M²

Pour savoir si le prix du bien immobilier que l’on souhaite acquérir est bien dans la moyenne du marché, il faut tenir compte du coût des travaux de rénovation qui s’imposent. Avant d’éviter mauvaises surprises et désillusions, leur estimation doit être faite au plus vite, c’est-à-dire avant de faire une offre, de signer la promesse de vente, et en tout cas bien avant la signature du compromis.

La seule solution consiste en l’établissement d’une liste de tout ce que l’on souhaite faire rénover par un professionnel car selon le niveau de rénovation souhaité, le prix au M² diffère. Il faut compter :

  • De 220 à 500 €/M² pour un simple rafraîchissement,
  • De 450 à 850 €/M² pour une rénovation partielle,
  • De 900 à plus de 2 000 €/M² pour une rénovation totale ou rénovation lourde.

Selon la superficie du bien immobilier que l’on souhaite acquérir, la note peut s’avérer plutôt salée. En effet, rafraîchir un vieil appartement de 100 M² coûte entre 22 000 et 50 000 € tandis que rénover entièrement une maison ancienne de même superficie nécessite un budget travaux pouvant atteindre 200 000 €. Faire estimer le coût des travaux par un expert du BTP permet de négocier le prix du bien avec le vendeur, surtout si ce dernier a surévalué la valeur de sa maison ou de son appartement.

Rénovation d’un bien immobilier : les différents travaux possibles

La rénovation d’un bien immobilier ancien peut nécessiter :

  • Le changement des revêtements (plafond, mur, sol),
  • La modification de la distribution des pièces (démolition d’un mur ou d’une cloison, modification d’un mur de refend ou d’une simple cloison de séparation, création d’une cloison pleine ou vitrée),
  • Le remplacement des menuiseries (portes, fenêtres, portes-fenêtres, baies vitrées, œils-de-bœuf, etc.),
  • La création d’une salle de bain ou d’une salle de douche, avec ou sans toilettes,
  • L’aménagement des combles,
  • La pose d’un escalier,
  • La rénovation totale de la cuisine,
  • L’amélioration de l’isolation,
  • Le changement du système de chauffage (passer d’un chauffage électrique à un chauffage géothermique avec pompe à chaleur par exemple),
  • Le ravalement de la façade,
  • Le remplacement de quelques tuiles ou la réfection totale de la toiture,
  • Les travaux de plomberie, d’électricité.

Cette liste est loin d’être exhaustive. Il peut en plus être nécessaire d’ajouter un garage, de clôturer le terrain ou bien de rénover le mur d’enceinte ou la clôture, voire – si l’on souhaite augmenter la surface habitable – de souhaiter une extension en faisant construire une véranda par exemple. Tout doit être prévu avant de s’engager définitivement à acheter un bien immobilier, même s’il s’agit d’un vrai coup de cœur.

Evaluer le coût de la rénovation d’un bien ancien : confier son projet à un professionnel

L’estimation du coût des travaux ne se fait pas à la louche. Une fois que le futur acquéreur s’est fait une idée de ce qu’il souhaite, il a tout intérêt à se faire assister d’une entreprise compétente. Le professionnel peut indiquer précisément le budget nécessaire dès lors que son client lui a fait part de ses projets d’aménagement et de rénovation. Après s’être rendu sur les lieux, l’artisan peut étudier la faisabilité du projet mais également mettre le futur acquéreur en garde si par exemple :

  • L’ampleur des travaux est disproportionnée par rapport à la valeur du bien,
  • Il existe des vices cachés que seul un œil averti peut déceler,
  • Le recours à un architecte est indispensable.

De son côté, le futur acquéreur doit prendre la précaution de s’adresser à un professionnel compétent, qui a bonne réputation, et s’assurer que l’entreprise à laquelle il compte confier les travaux est en bonne santé sur le plan financier.

Prix des travaux de rénovation et condition suspensive

Tous les projets de rénovation sont à prendre en compte afin de bien budgétiser son investissement. Si le bien se négocie à un prix trop élevé, l’acquéreur risque de ne jamais pouvoir l’aménager totalement comme il l’aurait souhaité. Peut-être alors est-il préférable de se tourner vers un autre bien, moins cher ou qui nécessite moins de travaux.

Quoiqu’il en soit, lorsque toute la famille est sous le charme d’une ancienne à restaurer, on n’a pas forcément envie de renoncer à cette acquisition. Il faut alors s’entourer de toutes les garanties possibles pour ne pas avoir à supporter des pénalités au cas où le compromis de vente devait être annulé. C’est en effet une possibilité si le prix de négociation du bien immobilier augmenté du coût des travaux de rénovation ne rentre pas dans le budget de l’acquéreur. Il est donc indispensable d’inclure le coût de rénovation dans les conditions suspensives.

Pour que la clause suspensive soit considérée comme valable, il faut mentionner dans l’offre d’achat la nécessité d’obtenir un devis travaux de rénovation pour que l’engagement de l’acquéreur soit confirmé. Cela signifie que le retrait de l’offre d’achat est possible et légal dès lors que l’estimation du coût des travaux faite par le futur acquéreur après sa première visite est bien inférieure au devis du professionnel.

Attention d’être le plus précis possible au moment de rédiger les conditions suspensives. Pour ce faire, il faut bien entendu tout prévoir. Ainsi, en plus du montant des travaux de rénovation du bien immobilier, ces conditions suspensives peuvent par exemple être relatives :

  • A la non-opposition d’une déclaration de travaux,
  • A l’obtention d’un permis de construire,
  • A l’obtention d’un prêt immobilier qui inclut le montant des travaux.

La vente ne peut donc être effective que si les conditions suspensives se réalisent.

Il peut être intéressant d’inclure le prix des travaux de rénovation au montant du bien immobilier à financer car cela permet de négocier un prêt immobilier au taux d’intérêt compétitif. Il ne faut pas hésiter à s’adresser à un courtier en crédit immobilier pour être parfaitement conseillé.

Acheter dans l’ancien peut être une excellente solution si l’on souhaite valoriser son patrimoine grâce à la rénovation. Il est en effet possible de réaliser des merveilles en rénovant un bien immobilier. Restaurer une ancienne maison permet de la mettre en conformité avec les normes en vigueur, d’améliorer son aspect esthétique intérieur et/ou extérieur, de disposer d’un plus grand confort et de créer un espace de vie qui correspond parfaitement à ses goûts et ses besoins. Pour cela, il est nécessaire de s’adresser à un professionnel sérieux car les travaux doivent être effectués dans les règles de l’art. Une fois les travaux terminés, s’ils sont parfaitement réalisés le bien immobilier aura une valeur beaucoup plus élevée qu’auparavant. En cas de revente, son propriétaire pourra réaliser une plus-value non négligeable.

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