Rénover son appartement de A à Z : les étapes incontournables
La rénovation d’un appartement, qu’elle soit partielle ou totale, n’est pas une mince affaire. Elle suppose de respecter certaines étapes : conception de projet, étude de faisabilité, estimation financière, démarches administratives, choix des prestataires, suivi et réception de chantier. Suivez le guide, on vous détaille ces étapes point par point.
1 - Définir son projet de rénovation
En tout premier lieu, prenez le temps de préciser les objectifs de votre projet de rénovation. Cela permettra d’établir un budget prévisionnel et de vérifier la faisabilité de certains travaux.
Quel type de rénovation envisagez-vous ?
- S’agit-il d’une rénovation partielle ou complète de l’appartement ? En rénovation, mieux vaut avoir une approche globale. Mais peut-être souhaitez-vous ne rénover qu’une seule pièce ?
- Quel niveau de rénovation pensez-vous nécessaire ? Prévoyez-vous un simple rafraîchissement (peintures, revêtement de sol…) ou une rénovation plus lourde (isolation, chauffage…) ?
- Souhaitez-vous modifier l’agencement de l’appartement ? Cela suppose par exemple de démolir certaines pièces pour remodeler l’espace intérieur.
Faites l'état des lieux de votre appartement
Prenez le temps de vérifier l’état de votre appartement pour définir les priorités de rénovation :
- Le chauffage : vérifiez son ancienneté, sa performance et l’état de l’isolation thermique. Quelle est la note du DPE (diagnostic de performance énergétique) ? Entre A et C, tout va bien.
- Les fenêtres : quelle est leur niveau d’isolation ? Si elles sont un peu anciennes, peut-être ne sont-elles pas en double vitrage… Vérifiez la menuiserie, au cas où elle laisserait passer un peu trop d’air.
- La ventilation : si l’appartement présente des moisissures ou que la peinture s'écaille, notamment dans les pièces humides, l’aération laisse probablement à désirer…
- L’électricité : l’installation est-elle aux normes ?
- Le réseau de plomberie : vérifiez qu'il soit aux normes. S’il y a des fuites, il va falloir agir…
- Le sol a t’il besoin d’’être refait ? Parquet, revêtement, carreaux sont-ils en bon état ? Idem pour les murs.
- Si la façade de l’appartement nécessite une rénovation (fissures, moisissures), c’est peut-être le moment d’effectuer un ravalement…
Précisez les priorités
Même si vous envisagez une rénovation globale de votre appartement, mieux vaut fixer un planning qui tienne compte de certaines priorités. Tous les travaux ne se font pas en même temps. Vous devez établir un plan d’action qui respecte à la fois une certaine cohérence dans l’ordre des travaux (l’isolation avant la peinture par exemple) et ce qui vous semble le plus urgent (isolation et chauffage avant l’hiver, réfection du carrelage au printemps…). Comme les différents intervenants ne travailleront pas tous en même temps, il est indispensable d’établir votre planning de travaux.
2 - Respecter les obligations légales et administratives
Tant que votre rénovation ne concerne que l’intérieur de l’appartement, vous n’avez pas à effectuer de démarche légale particulière. Cela dit, certaines dispositions sont obligatoires ou fortement recommandées.
- Commencez par informer le syndicat de copropriété de votre projet de rénovation, ainsi que vos voisins.
- En copropriété, vous devez respecter certaines règles de copropriété pendant les travaux. En particulier tout ce qui concerne la gêne aux voisins, notamment le bruit et le passage dans les parties communes et l’utilisation des accès.
- Les horaires de travaux sont réglementés localement. Renseignez-vous auprès de la mairie.
- En cas de travaux modifiant la façade ou la partie extérieure de l’appartement, il faudra solliciter l’autorisation de la copropriété. De même si vous souhaitez effectuer une rénovation qui impacte les parties communes… De plus, une modification de l’aspect extérieur de votre appartement impose la demande d’un permis de construire. Si vous souhaitez agrandir votre appartement, ou le surélever, le permis de construire est également obligatoire.
- Avant tout, consultez le Plan local d’urbanisme (PLU) dont dépend votre appartement. S’il est situé dans un secteur classé ou sauvegardé, certaines rénovations doivent respecter des règles strictes.
- Une déclaration préalable de travaux s’impose dans certains cas, notamment si la rénovation entraine un léger changement d’aspect extérieur (changement des fenêtres pour un modèle différent par exemple).
3 - Souscrire les assurances nécessaires
Pour vivre sereinement une rénovation importante, n’oubliez pas votre assurance de maître d’ouvrage.
En tant que propriétaire, plusieurs cas de présentent :
- Vous ne vivez pas dans le logement à rénover : l’assurance propriétaire non-occupant est obligatoire en copropriété. Et conseillée dans les autres cas.
- Vous occupez le logement à rénover : vérifiez que votre assurance multirisque habitation couvre les travaux. Sinon, demandez une extension de couverture le temps du chantier.
- Dans tous les cas, le maître d’ouvrage (vous) doit obligatoirement souscrire une assurance dommage-ouvrage, notamment si la rénovation impacte la structure de l’immeuble, et donc sa solidité.
Quant aux professionnels intervenants, ils ont également une obligation d’assurance.
- Il doit justifier auprès de vous d’un contrat couvrant la garantie décennale, qui couvre les travaux pour une période de 10 ans après la fin du chantier.
- La garantie de parfait achèvement couvre les éventuelles malfaçons et vices cachés qui pourraient apparaître dans la première année suivant la fin du chantier.
4 - Estimer son budget de rénovation
Mieux vaut avoir dès le départ une idée précise du coût total de la rénovation de votre appartement.
- Évaluez le budget en fonction du type de rénovation. Le budget à prévoir n’est bien entendu pas le même pour rafraichir un appartement (entre 500 et 1000 euros le m2) ou pour une rénovation plus complète (entre 1000 et 2000 €/m2).
- Demandez des devis précis à chaque professionnel intervenant.
- Prévoyez une réserve de 5 % afin d’anticiper d’éventuels imprévus.
- Faites le point sur les aides auxquelles vous pourriez avoir droit. TVA réduite, crédit d’impôt, éco-prêt à taux zéro, aides de l’ANAH ou de collectivités publiques locales…
- Une fois le budget défini, essayez de le respectez au plus près.
5 - Choisir de bons professionnels
Pour une rénovation d’appartement, prenez le temps de sélectionner les prestataires, car ils ne se valent pas tous. Compte tenu des différents corps de métier devant intervenir, vous avez plusieurs façons de gérer votre chantier.
- Le maître d’œuvre, c’est vous ! Vous devez choisir chaque prestataire et coordonner ensuite les différentes interventions (démolition, plomberie, électricité, peinture, etc). Choisissez des artisans en fonction de leur professionnalisme (certifiés, c’est mieux), de leur expérience et ancienneté, de leur réputation… et des tarifs proposés, qui doivent se situer dans la moyenne du marché.
- Vous pouvez aussi choisir une entreprise générale de rénovation, qu’on appelle entreprise tous corps d’état. Un seul prestataire pour s’occuper de toutes les étapes du chantier, du gros œuvre aux finitions, cela vous simplifie la vie.
- Pour déléguer la maîtrise d’œuvre, faites appel à un architecte. C’est lui qui sélectionne les prestataires et les matériaux, et qui coordonne les travaux. Le coût d’un architecte est largement compensé par les économies qu’il vous permet de faire, en argent mais aussi en temps. Sa présence devient obligatoire dans le cas d’un permis de construire ou d’une surface à rénover de plus de 150 m2. Mais pour une rénovation moins importante, vous pouvez avoir intérêt à solliciter les services d’un architecte. C’est la garantie que tout le chantier se déroule selon les réglementations en vigueur et dans les règles de l’art. Et quand on veut une rénovation de qualité, c’est un plus !
6 - Être vigilant sur le choix des matériaux
L’air de rien, les matériaux représente environ 40 % du coût total d’une rénovation. Et cela, quelle que soit leur qualité ! Sélectionnez vos matériaux avec soin. Vous ne regretterez pas d’avoir opté pour des matériaux nobles et de bonne qualité. Si vous voulez rénover votre appartement, le bas de gamme coûtera toujours trop cher… C’est dans le temps qu’un matériau s’apprécie… ou que vous regrettez d’avoir acheté le premier prix ! Optez donc pour des matériaux durables : bois, acier, ciment, etc. Un peu plus chers à l’achat, ils sont de meilleure qualité.
Notez que si un artisan achète lui-même les matériaux, cela vous revient moins cher ! Il profite d’une TVA à 10 % et d’un réseau de fournisseurs sélectionnés. Sans compter que sa garantie biennale s’applique sur les matériaux.
7 - Suivre les travaux jusqu’à la réception du chantier
Un chantier de rénovation s’accompagne au quotidien, ce qui demande une certaine disponibilité.
Pourquoi faut-il suivre un chantier jour après jour ?
- Pour s’assurer que le calendrier de travaux soit respecté, en évitant certains retards.
- Pour coordonner les prestataires (si vous optez pour cette formule) et vérifier le bon déroulement des différents travaux.
Bien entendu, si vous avez confié le chantier à un architecte ou à un maître d’œuvre, c’est lui qui assure le suivi des travaux et qui veille au calendrier. Il s’assure également de la conformité des travaux et s’occupe du paiement des sociétés.
La réception du chantier, une étape clé
Lorsque la rénovation de l’appartement arrive à son terme, vient le moment de la réception des travaux. Cette étape est essentielle : elle est le point de départ des garanties légales. Il s’agit de vérifier que tous les travaux effectués correspondent au devis et à ce qui était prévu. On vérifie tout, y compris les finitions. L’Ademe observe qu’un Français sur deux n’est pas complètement satisfait de la rénovation.
- Si vous observez des différences ayant un impact sur l’apparence extérieure (matériaux, dimension des fenêtres, couleur de façade), il peut être nécessaire de régulariser cela en mairie pour obtenir la conformité architecturale.
- Si des défauts ou malfaçons sont observés, c’est le moment de demander à l’entreprise de reprendre les travaux. Le propriétaire peut ne payer qu’une partie de la somme prévue, en attendant que les modifications soient faites.
- Si le chantier est conforme aux attentes, on réalise alors un PV de réception de travaux. Ce document est signé par le maître d’ouvrage (vous-même) et par le prestataire.
La rénovation contribue à valoriser l’appartement et à apporter plus de confort à ses occupants. Sans oublier les économies à long terme sur les dépenses énergétiques.
2 commentaires
J'ai refait moi même mon revêtement de sol, pour le reste j'ai fait appel à un prestataire. Merci pour l'article.
Bonjour,
Effectivement, les travaux de rénovation doivent apporter plus de valeur à une pièce ou à une maison, mais sur la question du budget, ce n'est jamais facile. Si le propriétaire a l'intention d'utiliser son bien comme résidence principale, je pense qu'investir telle ou telle somme (du moment que cela ne rentre pas dans le gaspillage) ne manquera pas d'atout. Par contre, si c'est pour revendre ou pour louer après, en tant que promoteur-constructeur je pense que là, ce sera plus crucial d'évaluer l'amortissement et surtout le budget qui pourrait apporter telle ou telle valeur au produit.
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@Godzidla, pouvez vous me décrire précisément comment vous avez fait ? Matériel et méthode ?...